공매 부동산 명도 문제 해결 방법

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📅 최종 업데이트: 2026년 2월

공매 부동산의 가장 큰 리스크는 가격이 아닙니다. 명도 문제입니다. 낙찰 후 바로 입주하지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

명도란 무엇인가?

명도는 점유자가 부동산을 비워주는 절차를 의미합니다. 낙찰을 받았다고 자동으로 인도가 되는 것은 아닙니다.

⚠ 점유자 존재 여부를 사전에 확인하지 않으면 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
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1️⃣ 점유자 유형 확인

  • 전 소유자 점유
  • 임차인 점유
  • 무단 점유

공고문이 기준입니다.

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2️⃣ 협의 명도 시도

가장 현실적인 방법은 협의입니다.

✔ 이사 일정 협의 ✔ 합의서 작성 ✔ 명도 비용 조율

시간과 비용을 줄이는 방법입니다.

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3️⃣ 내용증명 발송

협의가 되지 않는 경우 공식 통보가 필요합니다.

점유자에게 퇴거 요청 → 기한 명시 → 법적 절차 예고
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4️⃣ 인도명령 신청

법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다.

⚠ 법적 절차에는 시간과 비용이 발생합니다.

기한 준수가 가장 중요합니다.

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5️⃣ 강제집행 절차

  • 인도명령 확정
  • 집행관 일정 조율
  • 강제 집행 진행

최후의 수단입니다.

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명도 비용 계산

이사비 지원 + 법적 비용 + 지연 비용 = 실제 명도 비용

총비용 기준으로 판단해야 합니다.

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초보자가 가장 많이 하는 실수

  • 점유자 확인 안함
  • 임차권 분석 미흡
  • 명도 비용 미반영
  • 법적 절차 이해 부족
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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 공매는 명도 책임이 누구에게 있나요?
일반적으로 낙찰자에게 있습니다.

Q2. 임차인이 있으면 무조건 문제인가요?
권리관계에 따라 다릅니다.

Q3. 명도에 얼마나 걸리나요?
협의 여부에 따라 수주에서 수개월까지 차이 납니다.

핵심 정리

  • 점유자 확인이 최우선
  • 협의 → 내용증명 → 인도명령 순서
  • 명도 비용 포함 계산
  • 공고문이 기준입니다.

다음 글에서는 공매 부동산 권리 분석 방법을 다룹니다.

위치: 대한민국 서울특별시

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